Apartament de la dezvoltator în 2026: ce verifici înainte să plătești avansul
Publicat:
Cel mai sigur moment pentru a-ți proteja banii când cumperi un apartament „pe plan” este înainte să semnezi rezervarea sau promisiunea, nu după ce dezvoltatorul a întârziat. Ultimii ani au adus tot mai multe cazuri de cumpărători care au plătit avansuri consistente pentru apartamente nepredate, iar banii s-au recuperat greu sau deloc. Legiuitorul a răspuns cu reguli noi pentru vânzarea locuințelor în construcție, care schimbă modul în care se fac rezervarea, promisiunea de vânzare-cumpărare (numită frecvent „antecontract”) și plata avansului.
În acest articol găsești ce s-a schimbat, ce verifici concret înainte să plătești și ce semnale arată că situația ta are nevoie de o analiză juridică.
Ce prevede legea în 2026 pentru rezervare, promisiune și avans
Regulile au fost introduse prin Legea nr. 207/2025, în vigoare din 11 decembrie 2025, ca art. 22 din Legea nr. 10/1995. De la 25 august 2026, ele se regăsesc, cu același conținut, în art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aprobat prin Legea nr. 169/2026 (M. Of. nr. 661/2026). Se aplică vânzării de apartamente în blocuri viitoare și de case aflate încă în construcție.
| Etapa | Ce prevede legea | Unde e scris (Codul construcțiilor) |
|---|---|---|
| Rezervarea | Durată de cel mult 60 de zile. Suma plătită nu poate depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției, și se scade din preț. | art. 422 alin. (9) |
| Restituirea sumei de rezervare | Dacă în 60 de zile nu se semnează promisiunea sau contractul din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral suma în 30 de zile. | art. 422 alin. (9) |
| Când poate promite dezvoltatorul | Numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru fiecare unitate viitoare. | art. 422 alin. (6) |
| Forma promisiunii | Numai în formă autentică, la notar, după obținerea extrasului de carte funciară pentru apartamentul sau casa viitoare. | art. 422 alin. (7) |
| Publicitatea promisiunii | Notarul cere notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare. | art. 422 alin. (8) |
| Avansul | Se depune într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului. Poate fi cheltuit doar pentru acel proiect, cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier: maximum 25% din preț pentru structură și, după finalizarea ei, maximum 20% pentru instalații. | art. 422 alin. (10) |
| Sancțiunea | Folosirea avansului în alte scopuri se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu e infracțiune. | art. 422 alin. (11) |
| Predarea | Locuința se predă numai după recepția la terminarea lucrărilor și racordarea definitivă la utilități. | art. 422 alin. (5) lit. k) |
| Asigurarea | Dezvoltatorul are obligația să încheie o asigurare de răspundere civilă. | art. 422 alin. (5) lit. l) |
Preapartamentarea, adică deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament viitor, este reglementată de art. 26 alin. (9)–(11) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului. După notarea promisiunii, dezvoltatorul poate continua demersurile pentru finalizarea proiectului fără acordul tău, cu o excepție importantă: nu poate modifica fără acord suprafața totală sau amplasamentul unității promise (art. IV alin. (2) din Legea nr. 207/2025 și art. 26 alin. (10) din Legea nr. 7/1996).
Checklist înainte de rezervare și de promisiunea de vânzare-cumpărare
Legea îți dă instrumente de verificare, dar nu le folosește în locul tău. Fiecare punct de mai jos se poate verifica înainte de semnătură, cu documente pe care dezvoltatorul ar trebui să le aibă deja.
Înainte de rezervare
- Ceri extrasul de carte funciară al terenului și verifici cine e proprietar, ce ipoteci există și dacă autorizația de construire este notată.
- Verifici că suma de rezervare nu depășește 5% din preț și că termenul nu depășește 60 de zile.
- Citești clauza de restituire: în ce situații îți primești banii înapoi și în cât timp.
- Plătești numai prin transfer bancar, cu mențiunea exactă a convenției, și păstrezi dovada.
Înainte de promisiune
- Verifici că apartamentul sau casa are propria carte funciară (preapartamentare) și ceri extrasul pentru unitatea promisă.
- Compari suprafața, etajul, poziția și compartimentarea din promisiune cu autorizația de construire și planurile anexate.
- Ceri datele contului bancar distinct al proiectului și verifici că promisiunea îl indică pentru plata avansului.
- Verifici că avansul cerut respectă plafoanele legale (25% pentru structură, 20% pentru instalații) și că plata e legată de stadiul lucrărilor.
- Ceri dovada asigurării de răspundere civilă a dezvoltatorului.
- Verifici dezvoltatorul: firma, vechimea, situația financiară și eventualele dosare în instanță sau proceduri de insolvență.
- Dacă iei credit ipotecar, confirmi cu banca, înainte de semnare, că proiectul e eligibil și ce documente cere.
- Semnezi doar la notar, în formă autentică. Un „antecontract” sub semnătură privată pentru o unitate viitoare nu respectă forma cerută de lege.
Antecontractul cu dezvoltatorul: 5 clauze care merită citite de două ori
Cele mai multe litigii cu dezvoltatorii pornesc din clauze semnate fără atenție. Cinci clauze decid aproape tot ce se întâmplă dacă proiectul întârzie.
- Termenul de finalizare și predare. Caută o dată fixă, nu formulări ca „estimativ” sau „în funcție de avize”. Verifică și dacă dezvoltatorul își poate prelungi singur termenul.
- Penalitățile. Compară ce plătești tu dacă întârzii o rată cu ce plătește dezvoltatorul dacă întârzie predarea. O clauză penală doar în sarcina cumpărătorului e un semnal de dezechilibru.
- Forța majoră și „cazurile neimputabile”. O definiție prea largă (lipsă de forță de muncă, creșterea prețurilor, întârzieri la autorități) poate goli de conținut orice termen.
- Rezilierea și restituirea avansului. Clauza trebuie să spună clar când poți ieși din contract, ce sumă îți revine și în câte zile.
- Modificarea proiectului și a prețului. Verifică dacă dezvoltatorul poate schimba suprafața, finisajele sau prețul. Suprafața totală și amplasamentul unității nu pot fi modificate fără acordul tău.
Când cumpărătorul este consumator, clauzele care creează un dezechilibru semnificativ și nu au fost negociate pot fi analizate și din perspectiva Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive.
Dezvoltatorul întârzie sau nu predă apartamentul: ce poți face
Primul lucru de făcut este să îți păstrezi dovezile, nu să aștepți încă o promisiune verbală. Ce faci în primele săptămâni poate conta mult mai târziu, într-un eventual proces.
- Păstrează tot în scris. Contractul, anexele, dovezile de plată, e-mailurile, mesajele și fotografiile datate ale șantierului.
- Verifică situația dezvoltatorului. Un extras actualizat de carte funciară arată ipoteci sau sechestre noi. Buletinul procedurilor de insolvență arată dacă firma a intrat în insolvență.
- Formulează solicitările în scris. Codul civil permite punerea în întârziere a debitorului printr-o notificare scrisă (art. 1.522). O notificare prost formulată poate însă slăbi poziția ta ulterioară.
- Nu semna acte adiționale fără să înțelegi efectul lor. O prelungire de termen sau o renunțare la penalități acceptată „de bună-credință” poate stinge drepturi pe care le aveai.
Ce opțiuni există, în general. Cumpărătorul poate cere executarea contractului, poate cere rezoluțiunea lui, cu restituirea sumelor plătite, și daune-interese dacă i se cuvin (art. 1.516 și art. 1.549–1.550 C. civ.). Dacă dezvoltatorul refuză nejustificat să încheie contractul de vânzare, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract (art. 1.669 alin. (1) C. civ.).
Atenție la termen. Acțiunea pentru o hotărâre care să țină loc de contract se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (2) C. civ.). Este un termen scurt, pe care mulți cumpărători îl pierd așteptând o nouă dată de predare.
Care dintre aceste căi se potrivește depinde de clauzele contractului, de stadiul construcției și de situația financiară a dezvoltatorului.
Când ai nevoie de un avocat pentru contractul cu dezvoltatorul
O analiză juridică este utilă mai ales în două momente: înainte să semnezi și imediat ce apare primul semn de întârziere. După aceste momente, opțiunile se îngustează.
Semnale obiective care justifică o discuție cu un avocat:
- îți este cerută o rezervare de peste 5% din preț, un avans peste plafoanele legale sau plata într-un alt cont decât cel dedicat proiectului;
- îți este propusă o promisiune sub semnătură privată sau înainte ca unitatea să aibă carte funciară proprie;
- termenul de predare a trecut sau dezvoltatorul propune un act adițional de prelungire;
- au trecut mai mult de câteva luni de la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare (termenul de 6 luni curge de la acea dată);
- apar ipoteci sau sechestre noi pe teren ori dezvoltatorul intră în insolvență;
- locuința predată are diferențe de suprafață, finisaje lipsă sau defecte.
Pentru o discuție eficientă, pregătește: convenția de rezervare, promisiunea și actele adiționale, dovezile de plată, corespondența cu dezvoltatorul și o cronologie scurtă a evenimentelor. Domeniile în care asistăm clienții sunt descrise pe pagina Drept imobiliar și al construcțiilor.
Întrebări frecvente despre avansul și antecontractul cu dezvoltatorul
Regulile noi se aplică și contractelor semnate înainte de 11 decembrie 2025? Nu automat. Nici noul Cod al construcțiilor nu conține o dispoziție tranzitorie specială pentru promisiunile deja încheiate. Potrivit regulii generale privind aplicarea în timp a legii civile (art. 6 C. civ.), un contract produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lui. Pentru un contract mai vechi, drepturile tale se analizează deci după clauzele semnate și după Codul civil.
Pot cere înapoi suma de rezervare dacă mă răzgândesc? Legea prevede restituirea integrală, în 30 de zile, când promisiunea nu se semnează în 60 de zile din culpa exclusivă a dezvoltatorului. Dacă renunți tu, contează ce prevede convenția de rezervare.
Ce înseamnă că promisiunea e „notată în cartea funciară”? Promisiunea devine vizibilă pentru oricine consultă cartea funciară a unității. Este o protecție importantă împotriva unei vânzări ulterioare a aceluiași apartament către altcineva.
Dezvoltatorul mi-a cerut un avans de 40%. E legal? Legea limitează cât poate cheltui dezvoltatorul din avans pe etape: 25% din preț pentru structură și 20% pentru instalații, din contul dedicat proiectului. O cerere care nu se încadrează în aceste reguli merită analizată înainte de plată.
Avocat fondator Hila Legal, Timișoara, membră a Baroului Timiș.
Articol actualizat la 9 noiembrie 2026.
Acest material are caracter informativ general, reflectă legislația în vigoare la 9 noiembrie 2026 și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația ta concretă este necesară analiza documentelor.
