Modificările Legii dării în plată și oportunitatea reechilibrării contractuale

Odată cu publicarea Legii pentru modificarea şi completarea Legii nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, se aduc noi oportunități în favoarea debitorilor supra îndatorați prin creditele bancare. Odată cu definirea impreviziunii, noua reglementare oferă oportunitatea de înghețare a efectelor contractului până la renegocierea contractului, dând prioritate reechilibrării contractuale.

Potrivit noii legi, reprezintă criterii alternative de individualizare a impreviziunii următoarele evenimente:

1. pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creştere de peste 52,6% faţă de data încheierii contractului de credit. În vederea calculării procentului de 52,6% se va avea în vedere cursul publicat de Banca Naţională a României la data transmiterii notificării de plată şi cursul de schimb publicat de BNR la data încheierii contractului de credit; şi
2. pe durata executării contractului de credit, obligaţia de plată lunară înregistrează o creştere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă.

Desigur că, pentru a fi aplicabile avantajele conținute de modificarea legislativă, trebuie îndeplinite, cumulativ și condițiile conținute în forma inițială a legii, respectiv:

• persoana care a contractat cu instituția bancară să aibă calitatea de consumator;
• cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, să nu depășească echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Naţională a României în ziua încheierii contractului de credit;
• creditul să fi fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă;
• consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi.

Primul pas pentru a beneficia de dispozițiile legii modificate este formularea, prin avocat, executor ori notar, a unei notificări adresată instituției bancare, prin care se arată îndeplinirea condițiilor mai sus enumerate și se propune o variantă de reechilibrare a contractului de credit. De asemenea, prin această notificare se propun și date de convocare a băncii în vederea prezentării la un notar public pentru perfectarea transferului de proprietate.

În intervalul de timp dintre transmiterea notificării și data convocării, părțile vor negocia reechilibrarea contractuală.

De la data primirii notificării se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva debitorului, codebitorilor, precum şi împotriva garanţilor personali sau ipotecari.

În termen de 10 zile de la primirea notificării, banca se poate adresa instanței de judecată cu o contestație a condițiilor de admisibilitate invocate de către consumatorul debitor. În ipoteza în care instanța de judecată respinge acțiunea instituției bancare și consumatorul are câștig de cauză, reprezentantul băncii este obligat să se prezinte la un notar public pentru a întreprinde demersurile transferului de proprietate asupra imobilului.

Este important de subliniat aspectul că, până la soluţionarea definitivă a contestaţiei formulate de creditor se menţine suspendarea oricărei plăţi către acesta, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului. De la data comunicării notificării de dare în plată, executările silite aflate în derulare, inclusiv popririle, se suspendă automat.

Dacă reprezentantul băncii refuză să se prezinte la notar, consumatorul debitor poate sesiza instanța judecătorească solicitând o hotărâre prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar şi transmiterea dreptului de proprietate către creditor, în virtutea dării în plată.

Până la soluţionarea definitivă a cererii se menţine suspendarea oricărei plăţi către creditor, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.