Procedura vânzării terenurilor agricole situate în extravilan în lumina noilor norme metodologice din 8 februarie 2021 – Partea a II-a: categoria „potențialilor cumpărători”

Procedura vânzării terenurilor agricole situate în extravilan presupune parcurgera a două etape: prima – cu privire la titularii dreptului de preempțiune (preemptori), iar, a doua – cu privire la categoria potențialilor cumpărători, categorie de persoane, de asemenea, preferate la vânzare înaintea altor persoane.


Astfel, în situația în care nu își exercită dreptul de preempțiune niciunul dintre preemptorii enumerați de prevederile legale, primăria în raza căreia se află terenul agricol va încheia Procesul-verbal de constatare a derulării etapei procedurale privind exercitarea dreptului de preempțiune din Normele metodologice, în cuprinsul căruia va consemna faptul că niciun preemptor nu și-a exercitat dreptul de preempțiune, urmând a se demara procedura de vânzare cu categoria potențialilor cumpărători.


Deși apreciem că sunt rare cazurile în practică în care își vor manifesta intenția de cumpărare persoanele care se regăsesc în categoria potențialilor cumpărători, desfășurarea acestei etape prezintă un interes deosebit, întrucât, așa cum vom vedea, după finalizarea acestei etape vânzarea terenului agricol situat în extravilan va putea fi făcută către „orice persoană fizică sau juridică” [art. 41 alin. (5) din Legea nr. 17/2014].


II. Noțiunea de potențial cumpărător și categoriile de potențiali cumpărători:


Categoria potențialilor cumpărători este reglementată în mod expres de dispozițiile de la art. 41 alin. (3) din Legea nr. 17/2014, care prevăd că „În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) şi (2), în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2)”. Prin urmare, ulterior parcurgerii etapei exercitării dreptului de preempțiune, în cazul în care niciunul dintre preemptori nu își exercită acest drept, vânzarea terenurilor situate în extravilan se va face cu persoanele fizice sau juridice care intră în categoria potențialilor cumpărători.


În acest sens, persoanele fizice care se încadrează în categoria potențialilor cumpărători trebuie să îndeplinească următoarele condiții:


(i) să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
(ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
(iii) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.


De asemenea, persoanele juridice care se încadrează în categoria potențialilor cumpărători trebuie să îndeplinească următoarele condiții:


(i) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
(ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
(iii) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
(iv) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
(v) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.


Așadar, categoria potențialilor cumpărători este acea categorie de persoane care, în situația neexercitării dreptului de preempțiune de către niciunul dintre preemptori, va fi preferată la vânzare înaintea altor persoane, acestea din urmă (care nu fac parte nici din categoria preemptorilor și nici din cea a potențialilor cumpărători) putând să cumpere terenul agricol extravilan numai în situația în care nu își manifestă intenția de cumpărare, în termenul legal, niciunul dintre potențialii cumpărători.


III. Procedura vânzării cu categoria potențialilor cumpărători, conform Normelor metodologice și Legii nr. 17/2014:

  1. Astfel, în cazul neexercitării dreptului de preempţiune, potenţialii cumpărători vor formula o cerere de afișare a ofertei de cumpărare a terenului ce face obiectul vânzării, pe care o vor depune împreună cu un dosar care trebuie să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor enumerate la pct. II, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare în care titularii dreptului de preempțiune trebuiau să își exercite acest drept.
  2. Ulterior depunerii dosarului, primăria transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, dosarele cu ofertele de cumpărare, însoţite de documentele doveditoare, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrare.
  3. Verificarea îndeplinirii condiţiilor de către potenţialii cumpărători se va face de către structura centrală, respectiv de către structurile teritoriale de la locul situării imobilului, după caz, în termen de 10 zile lucrătoare de la împlinirea termenului de 5 zile lucrătoare de la depunerea documentației, şi se emite Avizul necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public. În situaţia în care, în urma verificărilor de către structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, se constată că preemptorul ales sau potenţialul cumpărător nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege, se va emite un Aviz negativ, în termen de 5 zile lucrătoare calculat de la expirarea termenului de verificare a îndeplinirii condițiilor. De asemenea, structura centrală este obligată să publice pe site-ul instituţiei, în termen de 5 zile lucrătoare de la emitere, pentru o perioadă de 30 de zile, Avizul necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică sau pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract.
  4. În cazul concursului dintre potențiali cumpărători, vânzătorul alege potențialul cumpărător şi comunică primăriei numele acestuia.
  5. Ulterior, primăria transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, decizia vânzătorului cu privire la potenţialul cumpărător ales, în termen de 3 zile de la expirarea termenului de 30 de zile de depunere a ofertelor de cumpărare formulate de potențialii cumpărători.
  6. În situația în care nu se înregistrează nicio ofertă de cumpărare din partea potențialilor cumpărători în termenul de 30 de zile de depunere a ofertelor de cumpărare, primăria va emite Procesul-verbal de finalizare a procedurii în termen de 10 zile de la expirarea termenului de 30 de zile, pe care îl eliberează, în original, vânzătorului şi îl comunică, în copie, structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.
  7. La fel ca în cazul vânzării către titularii dreptului de preempțiune, ulterior obținerii Avizului emis de structura teritorială sau centrală, se poate trece la încheierea contractului de vânzare în formă autentică, situație în care, notarul public va solicita vânzătorului şi următoarele acte, după caz:
    a) avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale, dacă această situaţie este menţionată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată; în situaţia în care avizul nu este comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, acesta se consideră ca fiind favorabil, situaţie confirmată prin dovada înregistrării cererii sau recipisa cu confirmarea de primire de către minister şi declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că avizul nu a fost comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii;
    b) adresa emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, dacă această situaţie este notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare, în original sau copie legalizată; în situaţia în care avizul nu este comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, acesta se consideră ca fiind favorabil, situaţie confirmată prin dovada înregistrării cererii sau recipisa cu confirmarea de primire de către minister şi declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că avizul nu a fost comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii;
    c) avizele emise de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale prin structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz;
    d) documente privind dovada calculării şi achitării impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă, după caz.
  8. Ulterior încheierii contractului de vânzare în formă autentică, respectiv pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, după caz, se formulează o Cerere de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit care va fi însoţită de copia legalizată a următoarelor înscrisuri [art. 12 alin. (2) din Normele metodologice]:
    a) avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale;
    b) adresa emisă de primărie prin care se comunică dacă este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister;
    c) avizele emise de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale prin structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz;
    d) promisiunea-bilaterală de vânzare încheiată anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti, dacă este cazul;
    e) declaraţia autentică pe propria răspundere a proprietarului că avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale şi/sau avizul specific al Ministerului Culturii nu au/a fost comunicate/comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare de la data depunerii cererii.

IV. Concluzii:


Așadar, dispozițiile legale ce se regăsesc în cuprinsul Legii nr. 17/2014, precum și în Normele metodologice adoptate prin Ordinul nr. M12/2021, reglementează condițiile și procedura vânzării terenurilor agricole situate în extravilan către „preemptori”, „potențialii cumpărători” și „orice persoană fizică sau juridică”.


Prioritari la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan sunt preemptorii, fiind urmați de potențialii cumpărători și, numai dacă nici aceștia din urmă nu își manifestă intenția de a cumpăra, terenul va putea fi cumpărat de orice persoană fizică sau juridică.


Prin urmare, pentru ca un teren agricol situat în extravilan să poată fi cumpărat de către o altă persoană decât un preemptor sau potențial cumpărător, este necesar a se face dovada parcurgerii ambelor etape procedurale fără ca aceste categorii de persoane să își fi exprimat intenția de cumpărare. Dovada parcurgerii celor două etape prealabile obligatorii se face cu Procesul-verbal de constatare a derulării etapei procedurale privind exercitarea dreptului de preempțiune [art. 3 lit. l) din Normele metodologice], precum și cu Procesul-verbal de finalizare a procedurii cu potențialii cumpărători [art. 9 alin. (5) din Normele metodologice].


Pe cale de consecință, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se va putea face către alte persoane decât preemptori sau potențiali cumpărători doar după ce s-au finalizat etapele procedurale cu privire la aceste persoane, respectiv prin procesele-verbale aferente, care vor fi prezentate în fața notarului care va încheia contractul de vânzare.


Pentru orice informații suplimentare, biroul nostru de avocați vă stă la dispoziție. Ne puteți contacta la coordonatele de mai jos.


Hila Legal este un birou de avocați din Timișoara, născut din convingerea că avocatul este un partener spre succes. Construim alături de clienții noștri și luptăm pentru ei, în cheia inovației și a excelenței.


www.hilalegal.ro
[email protected]
[email protected]
0742.789.650

-->